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    楼市回暖?醒醒吧 是房东和开发商联手出货!

    2019年04月12日 09:28
    来源:叶檀财经

    春节后,南京、杭州、苏州和成都等部分一线和新一线热门城市,成为楼市回暖先锋。

    房企拿地、房东涨价,刚需摩拳擦掌凑首付。杭州出现房东一夜间撤单涨价的情况。

    透过现象看本质,与房企大规模推盘、热情高涨拿地相反,杭州楼市各板块分化极大,成交刚刚回暖,联手出货恐慌才是事实。

    01

    没有抢!热卖的主要是刚需和网红盘

    杭州3月小阳春,摇号中签?#39318;?#20302;。

    杭州日报房产研究?#21644;?#35745;,3月有10个楼盘中签?#26102;?#25345;在个位数,它们的共同点是性价比很高,从3?#40065;?#30340;西湖国际城到近期的江与城,大部分项目均价稳定在2万元/平米左右,成为最受欢迎的一批楼盘。

    新房快速推盘的同时,二手房签约量在走高。

    透明售房网数据显?#33606;?月25日到31日,杭州市区(不含临安)二手房共签约2369套,创近10个月新高,环比增长10.3%。尤其主城区一些单价在3万左?#25671;?#24314;筑年代较新、一二手房价差较小的房源,成为刚需客主流选择。

    注意了,不是普遍回暖,只有网红盘和高性价比楼盘,中签?#20160;?#20302;,杭州各板块分化很大。

    ?#28909;?#33831;山南部卧城板块,有超过10个项目待售,位置较差的楼盘不用摇号。在城东新城,三湘印象森林海尚,凭借版块内唯一90平米小户型,吸引了一批购房者。同区?#40644;?#20182;项目都是大户型,总价高,同质化竞争激烈,人气不足。

    临安市场3月转暖,但由于在售楼盘众多,销售情况分化明显。滨湖新城、青山湖科技城一带复苏更快一些,有中介表示一周能卖出几十套,相比2018年年底有很大改观。

    除了个别热卖盘,个位数的抄底中签?#20160;?#19981;多见,不用摇号依旧是常态。很多高价盘还没有上市,不要指望这一?#20013;?#38451;春?#20013;?#24456;久,更不要指望杭州?#25351;?#20004;年前的热闹景象。

    过去两年杭州楼市迅速上涨,主要因为严厉限价,产生无风险套利空间,新房遭抢?#28023;?#21152;上高地价刺激,部分买不到的购房者转战二手房市场,推高整体房价。

    现在大不一样,虽然高地价再度回归,但新房已经不是以前的新房,可以套利的新房越卖越少,陆续入市的是高地价楼盘。

    02

    房东坐地起价  刚需急不?#20445;?/strong>

    春节过后,杭州余杭、江干、富阳三区进?#36763;?场土?#27169;?#20986;让宅地6宗,平均溢价率35%,每一场土拍都是一场抢地大战,平均参与房企超过20?#25671;?/p>

    4月土拍继续升温,深深刺激了开发商的神经,连二手房房东也跟着躁动起来。

    4月2日,杭州主城区祥符东单元和三塘单元两宗宅地被开发商秒抢,溢价快速封顶,自?#30452;?#20363;都超过20%,两个板块楼面价均超过2万元/平米。

    经历几轮土拍热潮后,杭州多个片区的房东,愿意降价卖房?#25343;?#26174;少了,更多的选择不断询价和观望,绝不轻易松口降价。一套位于余杭区?#38388;?#38215;的赞成美树88平米小户型,原本房东挂牌220万,第二天?#38388;?#21246;庄地块成交后,房东直接要求涨价20万才?#19979;簟?/p>

    根据我爱我家研究院的数据,二手房价格上调不是个例。

    博奥城一套87平米边套房源,自交付后就是出租状态,户型没有改造过,挂牌价格360万,均价4.1万/平米。这套房源2018年8月挂出,2019年4月还没卖掉,最近房东却上调价格,涨?#24605;?#19975;。

    2018年底刚交付的德信君宸,挂牌量很大,基本以毛坯房为主。其中一套88平米中间?#33258;?#23618;,总价334万,均价3.7万/平米。中介表?#33606;?#25151;东手里?#20852;?#22871;房,这套房从2018年底挂出,没调过价,挂牌价原本就比较接近成交价,议价空间不大。

    中介最明显的体验是,大部分房东降价意愿很低,4月?#23731;?#36827;入卖方市场,房源成交相当迅速。

    其实,从地价指标来看,杭州与前两年热门时期相差并不多。如果4月以后的土拍继续保持高温,有涨价心思的房东,必然会越来越多。

    4月土拍市场,杭州将推出涉宅地块14宗,涵盖望江、笕桥、三里亭、金沙湖、艮北,和市中心文晖等多个热门板块,更高的溢价率在意?#29616;?#20013;。

    03

    最长去化78个月 开发商房东加速出货

    不仅开发商,银行也在配合,下调房贷利率。

    2018年,杭州首套房利?#39318;?#20302;上浮10%,最高上浮20%。2019年春节前后,首套房利?#31034;?#37096;松动,部分银行最低上浮8%,个别优质客户最低上浮5%。

    我爱我家门店表?#33606;?#21512;作银行包括国?#20852;?#22823;银行?#32422;?#22823;多数商业银行,从3月?#37266;?#24320;始,首套房利?#25163;?#19978;浮5%,二套房利率上浮10%。

    之前只有中信银行个别支行,对优质客户给予首套房贷利?#35270;?#24800;。这一次调整,多家银行行动一致,房贷利率全面松动。

    2016年,杭州首套房贷利?#39318;?#20302;为基准利率85折。过去三年行情太火,居民部门贷款一路攀升,房贷资金紧张,导致房贷利率节节攀升。2019年银行资金充裕,为房贷利率下调提供?#19997;?#38388;。

    别以为,就这么涨下去了。从杭州整体楼市情况看,库存和消化周期偏高。

    克而瑞数据显?#33606;?#20379;应和成交同步回暖后,北京、上海和杭州三个城市?#28304;?#20110;供过于求的状态,供求比分别为1.98、1.84和1.11。其中杭州消化周期为7.28个月,环比上升30%,同比上升82%。

    根据浙报传媒地产研究院2月的一份数据,杭州各大板块可分为四个层次:

    一是去化周期1年以内的,代表性的有星桥、市中心、文晖。

    二是去化2年以内的,?#28909;?#33390;北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、?#38388;盡?#22823;关、奥体、钱江新城等。

    三是去化周期3年的,有大江东、丁桥长睦、崇贤、临平新城和滨江区政府。

    四是去化时间最长的,包括城东新城、南部卧城、湘湖和萧山科技城,都在3年以上,萧山科技城去化周期长达78个月。

    因为一城一策精准调控,杭州限价局部放松,部分地王盘价格?#40644;?#21407;有板块体系。

    接下来,因为高地价和各种新政,?#28909;?#25918;松落户的刺激下,之前的地王盘终于可?#26376;?#24471;掉了。一二手房差价缩小,二手房终于也成了一个号的选择。加上,杭州人口大幅上升,超过千万就在眼前,需求是刚性的。

    杭州和众多新一线楼市回暖,?#31859;?#21018;需改善集中?#22836;牛?#25151;东联手开发商出货。

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