• 现在的房价会跌回以前吗?给你4个理由自己判断

    2019年04月11日 12:12
    来源:买房?#25991;?/span>

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    4日,易居房地产研究院在发布了《3月全国40成新建商品住宅成交报告》中显示,2019年一季度,40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%,二线城市同比下降4%;三四线城市同比下降12%。


    而在3月的《中国住房市场发展月度?#27835;?#25253;告》中也提及,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活?#33606;?#25151;价?#20013;?#19978;涨动力不足。


    而开发商也忙着陆续?#27704;?#19977;四线;在政策方面,棚改?#23637;?#20043;年2020年将至...


    从中种种可以窥见,无论?#38054;?#31574;、房企、市场,对三四线楼市而言都不容乐观。


    而让不少人疑惑的是,过去两年由于棚改房价暴涨的,不少?#40644;?#30524;小县城的房价?#23478;?#32463;?#21069;?#20061;千,甚?#20937;?#19975;,那么在这种情况下,三四线城市的房价还能再跌回去吗?


    房价过万的三四线城市,还会跌回以前吗?


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    在此之前,我们先来看看三四城市房价暴涨,无疑,棚改货?#19968;?#23433;置是推动过去两三年三四线城市房价上涨的头号功臣。有数据显示,2018年3月份全国二手房均价破万的城市已经达到62个,其中有20个是三四线城市,也就是说这62个房价过万的城市中,三四线城市差不多占到了三分一。


    根据2018年一份一二三四线城市的划?#30452;恚文?#38271;统计了,三四线城市一共有168个城市,其中二十几个城市房价过万,从这个数据来看,占比还是很大的。


    我们知道这一轮三四线楼市房价的暴涨得益于棚改货?#19968;?#32780;棚改货?#19968;?#22312;2020年将?#23637;伲?#36825;意味着支撑这两年的三四线城市房价上涨的动力将不复存在,而三四线人口外流?#24425;?#19981;容回避的事实。


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    但就目前得情况来看,三四楼市中一直存在?#26149;謾⒖此?#30340;两种声音,也让?#25856;?#35753;人摸不着头脑;


    一是,棚改收紧,根据公开的信息,截止2019年2月末,已公布的2019年棚改工作计划的省份有25个,其中18个省市计划开工量?#20852;?#19979;滑,14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。


    而在17、18年,有些三四线城市的针对拆迁的货?#19968;?#23433;置已高达80%,有些城市的货?#19968;?#23433;置比例是100%。随?#25856;展?#20043;年将至,对于大部?#30452;?#23601;没有经济和人口支撑的三四线城市而言,三四线城市房价熄火?#24425;潜?#28982;的;


    二是,前段时间在桂碧园的2018年的业绩公布会上,碧桂园董事?#31181;?#24109;杨国强:未来最?#26149;?#19977;四五线城市,给出的理由则是?#26149;?#20013;国的城镇化,未来农民会进城购房;


    房价过万的三四线城市,还会跌回以前吗?


    貌似两者冲突,实则不然。?#25991;?#38271;认为,大家把三四线城市房价上涨归结于棚改货?#19968;?#23433;置,而当棚?#21335;?#28779;,那么没有支撑的三四线房价,摔在地上其实也在情理之中;而从城镇化的角度来看,?#32933;?#20013;国的城镇化还有一定的空间。


    在?#25991;?#38271;看来,三四线房价的上涨不仅完全是由棚改货?#19968;?#20915;定,而只不过在过去两三年棚改货?#19968;?#34920;现比较明显而已,一个城市的房价的涨跌是有经济、人口、政策等各?#24544;?#32032;综合决定的,那些经济基本面好,人口流入的三四线城市房价没?#20449;?#25913;还是会涨;


    在之前的文章中,?#25991;?#38271;就提到深耕三四线楼市的碧桂园还有60%的县城还未进入,这意味着,市场发展还是有很大的空间,但这并不意味着三四线就没有风险,而随着都市圈、城市群时代的到来,有着经济、产业、人口发展的区别的,未来三四线楼市的分化会日益?#29616;亍?#23545;于碧桂园来讲,未来三四五线,是机遇,?#24425;?#25361;?#20581;?#36825;一点同样?#24425;视?#20110;购房者。


    房价过万的三四线城市,还会跌回以前吗?


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    就目前的情况来看,三四线在过去快速增长的两年后,需求面临透支,加之棚改红利衰退,市场下行压力较大的,至于房价会不会跌回以前,?#25991;?#38271;认为,在政策不变的情况下,总体来说,三四线房价会跌,但不至于会跌到以前。


    一是,政策上国家不会让房价大涨大跌,三四线城市大概率处于盘整期。一方面,过去两年,三四线楼市房价的暴涨已经透支了部?#20013;?#27714;;另一方面,棚改收紧,房价再想打翻身仗难。


    二是土地财政依赖,在过去的两年,开发商在三四线城市大肆的拿地,?#30001;?#22823;规模的棚改货?#19968;?#36825;都成为了房价上涨的助推器。而在没有?#34430;?#30340;经济以及人口流入的情况下,土地财政依然会是房价的支柱,面粉不便宜,房价?#27604;?#20063;不会便宜,可以预见,未来三四线房价难涨也难大幅度下跌;


    三是建安成本上涨,中国房地产的成本,一二线看土地,三四线看建安成本;数据显示,三四线城市土地成本占房价的比例相?#36234;?#20302;,近几年虽?#20852;?#19978;升,但基本上仍在 30%左右。三线城市的建安成本再房价中的比例占到25%左右,而一线城市和二线城市占比?#30452;?#20026;5%、16%。


    近年来,全国大部分城市房屋建筑造价水平均呈现逐年上涨之势。另一方面,新增年轻建筑工人不足,进一步推高建筑行业人工费成本,使得成本总?#24310;?#22686;?#21360;?/p>


    四是城镇化还在继续。有数据显示,目前三线城市的户籍城镇化率加权平均为42%,这意味未来这些三四线未来在城镇化上还是有一定空间的,城镇化可能是三四线房价最后的一根?#35753;?#31291;草。


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