• 房地产这笔糊涂账:一次给你算明白!

    2019年04月09日 09:20
    来源:南宁楼盘网

    对绝大多数人来说,房地产是笔糊涂账。

    人们只知道房价的涨跌,对于房地产涉及的经济、金融和财政背后的勾连,没几个人能讲的明白。

    那么,今天就来一次性讲明白吧。

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    万能房地产

    从98年开始,中国就进?#36763;?#19968;场轰轰?#20234;?#30340;房地产运动,直到今天这场运动还没有停止。

    在这20年中,房地产扮演了多个角色:

    经济上,以房地产为中心,拉动上下游50多个行业保经济增长;

    财政上,土地出让金、地方债等土地收入占据财政收入半壁江山;

    金融上,与土地相关的个人和公司的信贷活动超过了六成;

    生活上,买房落户、子女上学、以房养老,也是围着房地产转;

    婚育上,房地产成了变相的婚育权,没有房子的人想要结婚生子,变得难上加难;

    甚至房子成了阶层和身份的象征,甚至成为一种“精神图腾?#20445;?#25104;为居高不下?#30452;?#21463;追捧的刚性泡沫;

    最后,房地产成了让人又爱又恨又看不懂的存在。

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    揭开面纱

    对于普通人来说,房地产看不懂,其实它背后的经济脉络,梳理起来不算很复?#21360;?/p>

    首先先理清几个关系:

    1、开发商是打?#20174;?#30340;

    首先先把开发商摘出来,因为它就是个跑腿的,开发商的利润其实没那么大,而?#23452;?#26412;身全靠负债经营,玩得是现金流的生意。资金多、利?#23454;汀?#25151;子周转快,回款之后?#32929;?#26412;息,扣除运营成本和所得税,剩下的才是自己的。

    看天吃饭,还要精细化运营,挣得是个辛苦钱。

    2、个人买房者吃得是房地产利差和城镇化红利

    把楼市比作股市更好理解一点,这二十年个人最大的机会就是可以光明正大得用三倍杠杠来买房,就像场外配资加杠杆,更有甚者用现金贷、首付贷,加了十倍杠杆入场,把房地产这只股?#32972;?#39640;套?#37073;?#22240;为由国家背书,相当于无风险套利。

    更多普通人其实是在吃城镇化得利息,我买一个城市的房产,相当于买了它的股票,城市房价涨了相当于派发红利。

    3、正真得主角是地方和银行。

    这个是最神秘的地方,要慢慢揭开,这是?#25945;?#32447;:

    ?#20154;?#31532;一条:目前房子最大的成本是土地出让金,这个相当于地方一次性征收70年的税,买房者付?#40644;穡?#20110;是找银行贷款三十年,信用扩张后钱从银行到了地方手里。

    再说第二条:更大的部分在这里,地?#25509;?#22303;地做抵押发行地方债,用来支付城市运营和建设成本,目前地方债规模已经达到50万亿,如?#26410;?#29702;这个债务,目前的方法是低息贷款,?#36824;?#21482;是权宜之计,这个单最终还是需要买房人来买,继续征地卖地。

    现在到了揭开面纱的时刻了:

    房地产的几个环节里,地方和银行都是国家的,地方和银行的钱?#36824;?#26159;左手到?#27778;郑?#21482;是财务报表腾挪和内部资金转移。

    所以,它并没有生产出价值,只是信用扩张和货币产生的过程,是债务产生的过程,是货币投资推动经济增长的过程。至于定价和交易,也不是由市场决定的,背后都有一只有形的手。

    所以,很多人说买到房就是上车,但是从真正意义上来说,有资格上车的人太少了,多数人连车轱辘还没摸?#20581;?/p>

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    平衡术和大挪移

    就像游戏,玩得就是资源的最优配置,所以,每个游戏都是有极限和平衡。

    这个平衡就是负债表和现金流。

    从国家层面来说,二十年来的负债式增长,目前的负债表不容乐观,地?#20581;?#23621;民几个部门的负债情况都很严峻,而他们负债的抵?#28009;?#22823;多都指向——房地产。而企业除了股权,也需要房产来抵押贷款。

    所以说,国家的负债多数体现在房地产上,而这个债务规模有多大,有数据显示接近250万亿,一旦出问题就是系统性的崩盘。

    正因为如此,房价调控一直小心翼翼,甚至在一个时间?#25991;?#25104;为国家信用背书。

    ?#36824;?#39640;位的房地产正在吸引越来越多的资源,对其他行业的“挤出效应”越来越明显,简而言之就是影响到了国家的现金流。

    大家都知道,房地产本质是货币和负债的游戏,并不直接创造利润,而真正产生利润的制造业却被挤地没有生存空间。

    房地产一家独大之后,整个社会居民部门没了需求,企业部门没有利润,无法创造现金流,这个游戏就玩不下去了。

    怎么办?#31185;?#34913;术和大挪移。

    平衡术,给创造现金流的部门倾斜资源。国家开始给企业减税,给个人减税,一年要减税2万亿,然后给予信贷支?#37073;?#20808;把现金流维持住。

    一边减税,另一边就要加税,房地产税大挪移

    只是,在这个本来就已经是泡沫的资产上再征一笔税,会产生什么影响呢?

    买房人的现金流是否足够支撑??#36134;?#20043;后房地产的价值是否会重新评估?如果房产价值下跌,靠房产抵押的债务如何保持合理波动?

    所以,只?#37026;?#38752;“多套房”致富的“富人”征税,不只是因为他们在这场房地产运动中获益最多,也是在修?#27425;?#20204;之前税收的漏洞:对劳动征税多,对资本征税少

    这似乎是唯一的办法了。

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    总结

    天之道,损有余而补不足。

    看完?#23435;?#32469;房地产的金融、财政平衡术和大挪移之后,你会发?#37073;?#25151;地产也只?#36824;?#26159;个工具,算到这里,账才能说算明白。

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